En 2026, un poste de charges a discrètement pris la tête du budget des copropriétés françaises : l'assurance de l'immeuble. Devant le chauffage collectif et l'entretien courant, la prime multirisque immeuble (MRI) est devenue le premier moteur de hausse des charges. Surprime catastrophes naturelles, sinistralité climatique, indexation sur le coût de la construction : on décrypte pourquoi votre quote-part grimpe et ce que vous pouvez faire.
L'assurance, premier poste de charges en copropriété
Le constat est net. Selon le baromètre Matera 2026, qui s'appuie sur les comptes de 5 390 copropriétés, les assurances, en hausse de 16 %, deviennent le premier poste de dépense des immeubles, devançant désormais les postes historiques comme le chauffage. Sur la seule année écoulée, le baromètre Matera chiffre l'impact à 43 € supplémentaires par lot sur la seule année 2025, alors que la charge moyenne s'établit à 913 € de charges moyennes par lot/an (nationale) — 1 158 € par lot/an en Île-de-France.
Les gestionnaires confirment la tendance. L'Observatoire Foncia des charges de copropriété relève que les assurances enregistrent une hausse moyenne de + 9,9 % en 2025, et ce alors même que la facture globale se stabilise : selon l'Observatoire Foncia, les charges de copropriété diminuent en moyenne de - 0,8 % en 2025, passant de 1 500 € à 1 488 € par lot. Autrement dit, pendant que l'énergie reflue, l'assurance, elle, prend l'ascenseur. La hausse n'est pas uniforme sur le territoire : le baromètre Matera observe que l'assurance y bondit de +19 % en Pays-de-la-Loire — hausse de l'assurance de +18 % en PACA, deux régions très exposées aux aléas climatiques.
Pourquoi la prime de l'immeuble flambe en 2026
La première cause est réglementaire. Début 2025 est entré en vigueur l'Arrêté du 22 décembre 2023 modifiant le taux de la prime ou cotisation additionnelle relative à la garantie « catastrophe naturelle », qui a relevé la surprime « Cat-Nat » prélevée sur tous les contrats dommages : pour les contrats habitation et immeuble, le taux de « 12 % » est remplacé par le taux de « 20 % ». Cette taxe additionnelle, qui finance le régime d'indemnisation des catastrophes naturelles, se répercute mécaniquement sur la prime payée par chaque copropriété. La MACSF rappelle que les cotisations prélevées pour ce régime n'ont pourtant pas été réévaluées depuis 25 ans, et que ce rattrapage répond à une augmentation structurelle de la fréquence des catastrophes naturelles enregistrées en France, mais également de leur intensité.
Les chiffres des assureurs et des réassureurs publics le confirment. Selon France Assureurs, le montant des sinistres dus aux événements naturels pourrait doubler entre 2020 et 2050 par rapport à la période 1989-2019, pour passer de 73,4 milliards à 143 milliards d'euros, et constate déjà que, sur la période 2020-2023, le coût des sinistres climatiques pour les assureurs est déjà supérieur de 18 % à nos projections établies en 2021. La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) abonde : en moyenne, 2,4 milliards d'euros de dommages assurés ont été enregistrés chaque année sur la dernière décennie, et la la fréquence des sinistres est aujourd'hui quatre fois supérieure à celle d'avant 2015. À horizon 2050, la CCR anticipe une croissance attendue du coût des catastrophes naturelles en France de +40 % — pouvant atteindre +60 %.
S'ajoute un effet plus mécanique : l'indexation. Selon la Fédération française du bâtiment, depuis le T4 2019, l'indice FFB a progressé de près de 19,5 %, passant de 994,30 à 1 187,80 points, et l'indice FFB au T4 2025 s'établit à 1 187,80 points, soit une hausse annuelle de +0,70 %. Or, d'après la Fédération française du bâtiment, cet indice constitue la référence utilisée par la quasi-totalité des assureurs pour revaloriser automatiquement les capitaux assurés : quand le coût de reconstruction monte, la valeur garantie de l'immeuble — et donc la prime — suit, indépendamment même de la sinistralité propre à chaque copropriété.
Ce que ça change concrètement pour vous
En copropriété, l'assurance de l'immeuble n'est pas une option. Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi de 1965 sur la copropriété dispose que chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. La même obligation pèse sur les occupants : chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Vous payez donc deux assurances complémentaires : la MRI collective de l'immeuble, votée en assemblée et répartie selon vos tantièmes, et votre propre contrat individuel selon votre statut d'occupant ou de bailleur.
- Copropriétaires occupants : la hausse de la MRI se retrouve dans vos appels de charges, au prorata de vos millièmes — sans que vous ayez prise directe sur le contrat, négocié par le syndic.
- Bailleurs (copropriétaires non-occupants) : double peine possible, avec la MRI de l'immeuble et votre assurance propriétaire non-occupant, sur lesquelles pèsent les mêmes facteurs de hausse décrits dans nos fiches sur les garanties et les sinistres couverts.
Concrètement, la part « catastrophes naturelles » de votre cotisation a augmenté d'un tiers en valeur relative début 2025, et l'indexation sur le coût de la construction garantit une progression de fond année après année. Mieux vaut comprendre la mécanique pour vérifier que la hausse facturée correspond bien à ces facteurs structurels et non à un simple renouvellement mal négocié, comme nous l'expliquons dans nos repères sur les prix de l'assurance habitation région par région.
Comment agir pour contenir la facture
Aucune copropriété ne peut échapper à la surprime Cat-Nat ni à l'indexation, mais des leviers existent. Le conseil syndical peut demander au syndic de mettre la MRI en concurrence : à garanties équivalentes, les écarts de prime entre assureurs restent significatifs. C'est l'un des premiers postes à passer au crible quand on cherche à réduire le budget assurance d'un foyer ou d'un immeuble.
- Mettre en concurrence avant l'échéance : lancez les devis deux à trois mois avant la date anniversaire du contrat, pour permettre un vote en assemblée générale.
- Jouer sur la franchise : relever la franchise des parties communes peut alléger la prime, à condition que la copropriété dispose d'une trésorerie suffisante.
- Vérifier les garanties réellement utiles : assurez-vous que la couverture colle au bâti (toiture, ascenseurs, canalisations collectives) sans doublonner avec les contrats individuels des copropriétaires, comme détaillé dans notre guide des démarches et de la gestion du contrat.
Au-delà de 2026, la trajectoire est connue : tant que la sinistralité climatique progresse et que le coût de la construction grimpe, la prime d'immeuble restera sous tension. Anticiper la renégociation et soigner la prévention (entretien des réseaux, lutte contre les dégâts des eaux) deviennent des réflexes de bonne gestion. Pour aller plus loin, consultez notre dossier complet sur l'assurance habitation et ses garanties.
Questions fréquentes
À la suite d'un arrêté de fin 2023, la surprime additionnelle « catastrophe naturelle » des contrats dommages a été relevée pour les cotisations dues à compter de 2025 : le taux de « 12 % » est remplacé par le taux de « 20 % ». Cette surprime finance le régime public d'indemnisation et s'applique à la cotisation de l'assurance de l'immeuble.
Oui. L'article 9-1 de la loi de 1965 sur la copropriété prévoit que chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, et que chaque copropriétaire doit s'assurer en responsabilité civile, qu'il occupe ou loue son lot.
Parce que les facteurs ne sont pas les mêmes. Côté énergie, les charges refluent ; côté assurance, la surprime Cat-Nat, l'indexation sur l'indice FFB et la sinistralité climatique tirent la prime vers le haut. L'Observatoire Foncia mesure ainsi les charges de copropriété diminuent en moyenne de - 0,8 % en 2025, passant de 1 500 € à 1 488 € par lot, tandis que l'assurance reste le poste qui progresse le plus.
Sources officielles
- Légifrance — Article 9-1 de la loi n° 65-557 sur la copropriété (obligation d'assurance du syndicat et des copropriétaires)
- Légifrance — Arrêté relevant la surprime « catastrophe naturelle » des contrats d'assurance dommages (JORF n°0300)
- France Assureurs — Risques climatiques et assurance (projections de sinistralité) — 2026
- CCR (Caisse Centrale de Réassurance) — Faire face au changement climatique : quelle résilience ? — 2025
- ACPR — La situation des assureurs en France au premier semestre 2025 (publication n°177)
