Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte de zonage du retrait-gonflement des argiles (RGA) fait basculer une part élargie du territoire français en zone à risque. Pour qui achète un terrain ou fait construire une maison neuve dans ces zones, de nouvelles obligations techniques s'appliquent — avec un lien direct avec l'assurance construction.
Les faits
Le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) désigne les mouvements de terrain provoqués par l'alternance de sécheresse et de réhydratation des sols argileux, qui peuvent fissurer les fondations d'une maison. La carte d'exposition du territoire à ce phénomène a été mise à jour en janvier 2026, par un arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l'arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Résultat : 55 % du territoire hexagonal est désormais situé en zone d'exposition moyenne ou forte, contre 48 % en 2020, ce qui représente environ 12 millions de maisons individuelles exposées à un risque moyen ou fort.
Cette nouvelle carte n'est pas restée théorique très longtemps : elle est applicable aux promesses de vente ou aux actes authentiques de vente des terrains non bâtis constructibles et aux contrats de construction de maison individuelle, conclus depuis le 1er juillet 2026, comme le précise le communiqué officiel de Géorisques, le portail du Ministère de la Transition écologique et du BRGM sur les risques naturels. L'enjeu financier n'est pas anodin pour les assureurs comme pour les pouvoirs publics : près de 240 000 sinistres ont été recensés entre 2018 et 2022, soit 58 % de l'ensemble des sinistres liés au RGA enregistrés depuis 1989.
Mise en perspective
Basculer dans une zone d'exposition moyenne ou forte déclenche deux obligations distinctes, prévues par le code de la construction et de l'habitation. D'abord, côté vendeur d'un terrain : le vendeur doit faire réaliser une étude géotechnique préalable afin d'évaluer le risque de retrait-gonflement des argiles. Cette étude, précise le texte réglementaire, procède à une première identification des risques géotechniques d'un site et définit les principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Ensuite, côté constructeur : le maître d'ouvrage doit soit appliquer les techniques particulières de construction prévues par la réglementation, soit respecter les dispositions définies par l'étude géotechnique. Ces techniques, fixées par l'arrêté du 22 juillet 2020 et désormais opposables dans les zones nouvellement classées par la carte 2026, sont précises : une profondeur de fondation d'au moins 0,80 m en zone d'exposition moyenne, portée à 1,20 m en zone d'exposition forte, la pose de chaînages horizontaux et verticaux, ainsi que de linteaux au-dessus des ouvertures, et des fondations désolidarisées des fondations d'une construction mitoyenne par un joint de rupture. La réglementation encadre même la végétation : la distance d'influence est égale à une fois la hauteur de l'arbre à l'âge adulte, et une fois et demie la hauteur d'une haie, faute de quoi un écran anti-racines d'une profondeur minimale de 2 m doit être installé.
Ce que ça change pour vous
- Vous achetez un terrain constructible dans une commune récemment reclassée en zone moyenne ou forte : l'étude géotechnique préalable devient une pièce à exiger du vendeur avant de signer, pas une option.
- Vous faites construire une maison neuve : votre constructeur doit respecter les techniques particulières de construction ou les prescriptions de l'étude de sol — un point à vérifier explicitement dans votre contrat de construction, car ces prescriptions conditionnent la solidité de votre garantie en cas de sinistre futur.
- L'assurance construction reste incontournable, indépendamment du RGA : le maître d'ouvrage, c'est-à-dire la personne qui fait réaliser les travaux, doit souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l'ouverture du chantier, tandis que tout constructeur (entrepreneur, promoteur, constructeur de maison individuelle, architecte, maître d'œuvre, bureau d'études) est tenu à la garantie décennale. Un professionnel qui s'en dispenserait s'expose à six mois d'emprisonnement et/ou une peine d'amende de 75 000 euros.
- Attention en cas de revente : un particulier qui revend sa maison sans avoir souscrit d'assurance dommage-ouvrage reste personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur en cas de désordre relevant de la garantie décennale — y compris pour un sinistre RGA découvert après la vente.
Ce zonage 2026 ne concerne que les actes conclus depuis le 1er juillet 2026 : si vous avez déjà une maison existante fissurée par la sécheresse, c'est la garantie catastrophe naturelle de votre assurance habitation qui s'applique, avec ses propres règles de franchise et d'expertise — un sujet distinct de celui des constructions neuves traité ici.
Perspectives
Avec 12 millions de maisons désormais recensées en zone d'exposition moyenne ou forte, les études géotechniques et les surcoûts de construction associés devraient se banaliser dans les prochains mois pour les projets de maison individuelle. Aucun bilan chiffré des permis de construire ou des surcoûts n'est encore disponible à ce stade — la carte n'étant opposable que depuis quelques semaines. Les futurs acquéreurs ont intérêt à comparer les tarifs d'assurance habitation selon leur région et à se renseigner en amont via les outils de comparaison d'assurances pour anticiper l'impact de leur zone d'exposition sur leur future couverture.
Questions fréquentes
C'est un phénomène de mouvement de terrain provoqué par l'alternance de sécheresse et de réhydratation des sols argileux, qui peut fissurer les fondations d'un bâtiment. 55 % du territoire hexagonal est situé en zone d'exposition moyenne ou forte à ce risque depuis la carte mise à jour en 2026.
Elle est applicable aux promesses de vente ou aux actes authentiques de vente de terrains constructibles non bâtis et aux contrats de construction de maison individuelle, conclus depuis le 1er juillet 2026.
Le vendeur du terrain doit faire réaliser une étude géotechnique préalable, puis le maître d'ouvrage doit appliquer les techniques particulières de construction prévues par la réglementation ou respecter les dispositions définies par l'étude géotechnique — fondations renforcées, chaînages, éloignement de la végétation.
Sources officielles
- Géorisques — Le retrait-gonflement des argiles
- Géorisques — Communiqué, renforcement de la prévention RGA
- Légifrance — Arrêté portant nouveau zonage RGA
- Légifrance — Arrêté relatif aux techniques particulières de construction
- Légifrance — Code de la construction et de l'habitation, article R112-6
- ANIL — Les assurances de la construction
